9월부터 DSR 2단계 적용이 되어 예외 적용되는 대출 알아보는 분들이 많아지고 있습니다.
벌써부터 연봉 5000만원 직장인이 서울 집을 살 때 4,200만원을 덜 받게 된다고 난리인데요!
하지만 이렇게 무작정 주택담보대출을 막기보다는 DSR 예외 대출부터 막아야하지 않나라는 목소리도 있습니다.
아래에서 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 대출과 예외 적용되는 대출의 종류에 대해 알아보겠습니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용
금융권 | 대출 종류 | DSR 적용 여부 |
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은행권 | 주택담보대출 | 기존에 적용되던 대상 |
신용대출 | 9월부터 신규 적용 (단, 신용대출 잔액이 1억 원 초과 시) | |
제2금융권 | 주택담보대출 | 9월부터 신규 적용 |
DSR 1단계는 2021년 7월부터 전 규제지역 6억원 초과 주택에 대한 주담대, 신용대출 1억원 초과 시 적용되었습니다.
2024년 9월 1일부터 적용되는 DSR 2단계는 모든 대출이 총 2억원을 초과할 경우 원리금이 연 소득의 40%가 넘지못하게 됩니다.
최근 DSR 2단계 적용을 앞두고 은행권에서 가산금리 인상(0.75%)을 추진하면서 더욱 막차를 타려는 수요가 증가하고 있습니다.
연소득 5천만원, 아파트 6억원 구입 사례
구분 | 9월 1일 이전 (DSR 1단계) | 9월 1일 이후 (DSR 2단계) |
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1. 주택담보대출 가능금액 | 3억원 (LTV 50% 적용) | 2억원 (DSR 40% 적용) |
2. 신용대출 가능액 | 5천만원 (연봉의 100% 가정) | 2천만원 (DSR 40% 고려) |
3. 총 대출금액 | 3억 5천만원 | 2억 2천만원 |
4. 순수 자기자본 | 2억 5천만원 | 3억 8천만원 |
5. 대출기간에 따른 월 상환금액 | 10년: 약 380만원 20년: 약 240만원 30년: 약 190만원 | 10년: 약 240만원 20년: 약 150만원 30년: 약 120만원 |
DSR 2단계가 적용되면 대출가능 금액이 줄어들면서 더 많은 자기자본이 필요한 것을 알 수 있습니다.
무려 1억 3천만원이 늘어나게 되는데요.. 대출금액이 줄어들어서 월상환액도 줄었지만 전혀 안 기쁠것 같습니다.
가계부채가 증가하여 규제하는거라곤 하지만, 이러면 실구매자를 비롯해서 주택경기가 매우 안좋아질것 같습니다.
DSR 예외 대출 종류
이러한 상황에서 DSR 2단계가 적용되어도 예외 적용되는 대출에 관심이 쏠릴 수 밖에 없는데요!
DSR 1단계에서는 제2금융권(저축은행, 보험사 등)의 주택담보대출은 적용받지 않았지만, 2단계에서는 동일하게 적용됩니다.
구분 | 1단계 | 2단계 | 3단계 |
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시행 시기 | 2021년 7월~ | 기존: 2022년 7월 변경: 2022년 1월 | 기존: 2023년 7월 변경: 2022년 7월 |
주택담보대출 | 전 규제지역 6억원 초과 주택 | 총 대출액 2억원 초과 (유지) | 총 대출액 1억원 초과 (폐지) |
신용대출 | 1억원 초과 | 주택담보대출 규제에 포함 | |
대상 | 신규 취급 주택담보대출의 12.4% | 전체 대출자의 13.2% 전체 대출금액의 51.8% | 전체 대출자의 29.8% 전체 대출금액의 77.2% |
통합 대출이 2억원 부터 적용된다면 도대체 서민들은 내집마련을 하지말란 걸까요?
DSR 예외 적용 대출 4가지를 알려드리겠지만, 이 또한 규제가 될수있으니 인터넷을 통해 서둘러 확인해보시기 바랍니다.
1. 정부지원 주택금융 상품
DSR 예외 적용 대출 상품 중에서 가장 눈에 띄는 상품은 바로 정부지원 주택금융 상품입니다.
저 역시 디딤돌대출을 통해서 2기 신도시에 내집마련을 하였고, 고정 금리(2%)로 안정적인 상환을 하고 있습니다.
정부에서 지원하는 정책 모기지 대출의 경우 DSR 적용이 아닌 DTI 적용이 되어 규제로부터 조금 자유롭습니다.
구분 | 내집마련디딤돌대출 | 보금자리론 |
소득기준 | 부부합산 연소득 6천만원 이하 | 부부합산 연소득 7천만원 이하 |
우대기준 | 생애최초, 신혼, 2자녀 연소득 7천만원 이하 | 신혼(8.5천), 1자녀(8천), 2자녀(9천) |
대출금리 | 연 2%~연 2.75% | 연 3.95%~연 4.25% |
대출한도 | 최대 LTV70%(최대 2.5억원) | 최대 LTV70%(최대 3.6억원) |
우대한도 | 신혼(최대2.7억원), 2자녀(최대 3.1억원) | 다자녀(4억), 생애최초(4.2억원) |
2. 전세자금대출
현재 전세자금대출은 DSR 아닙니다. 하지만, 정부와 금융당국에서 DSR 규제를 하기 위해서 방안을 검토 중에 있습니다.
다른 나라에는 없는 우리나라 부동산만의 특징으로 결국 이 전세대출로 인해 갭투자가 가능해지고, 집값 상승으로 이어지기 때문인데요!
하지만 전세대출마저 DSR 규제에 포함된다면 신용대출은 거의 받기 힘들어지기 때문에 규제를 할지 의문이기도 합니다.
구분 | 전세자금대출 |
대출한도 | 보증금 80% 이내 |
최대한도 | 최대 4억 4천 4백만원 |
비고 | 전세, 반전세, 월세 가능 |
전세자금대출 금리는 한국주택금융공사에서 시중 은행별로 월별 공시하고 있으니 아래 페이지를 참고해주세요!
3. 소액 신용대출
신용대출의 경우 기존 DSR 1단계에서 적용되던 1억원 초과 신용대출에 대해 DSR 규제가 적용되는데 2단계도 동일합니다.
따라서 1억원 미만 소액 신용대출의 경우에는 DSR 규제와 무관하게 대출이 가능한데요(소액이라지만 9천만원도 큽니다)
은행명 | 최저금리 | 최고금리 |
---|---|---|
국민은행 | 4.99% | 9.99% |
우리은행 | 5.12% | 10.12% |
하나은행 | 5.05% | 10.05% |
농협은행 | 4.95% | 9.95% |
신한은행 | 5.02% | 10.02% |
요즘 신용대출의 경우 인터넷을 통해 대출한도와 금리를 한번에 확인할 수 있는데요!
신용도 저하 없이 인증서 만으로도 조회가 가능하니 급전이 필요한 경우 소액 신용대출을 확인해보시기 바랍니다.
4. 예적금담보대출, 중도금대출
마지막은 담보대출 및 중도금 대출입니다. 예적금을 담보로 대출할 경우 충분히 부채 상환이 가능하다고 판단하는 듯 합니다.
그리고 중도금대출 또한 아파트가 지어지는 과정에서 원활한 입주 진행을 위해서 DSR 적용과 무관하게 가능한데요!
사실 문제는 중도금대출이 아니라 입주 전 주택담보대출이기 때문에 2~3년 동안 정책이 바뀌기를 바라는 수 밖에 없을것 같습니다.
아무튼 DSR 규제는 내년 3단계 시행과 함께 절정에 달하게 될텐데 생각이 많아지게 되는것 같습니다.
본인의 상황에 맞는 DSR 예외 대출을 통해 내집마련 꼭 성공하시길 바라겠습니다.